「長寿命化リフォーム」の提案 Ⅷ
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24[第1章]ストック型社会における長寿命化リフォームの重要性【第1段階】長寿命化リフォーム 全体計画の策定 全体的な進め方の概要第1段階の流れについて 長寿命化リフォームの【第1段階】では、まず、住まい手からの「①ヒアリング」を実施し、リフォームの動機や目的、これからの暮らし方、予算や資金計画などを確認します。次いで、対象となる既存住宅のスケルトン、インフィルの区分を設定したうえで、その劣化度や居住性等について「②建物調査」を実施します。この建物調査結果を踏まえて、実施すべき長寿命化リフォームの全体プランとして「③長寿命化リフォームに向けての企画」を行い、その内容が住まい手にとって最適なアプローチなのか「④内容・コスト検討」します。ここで長寿命化リフォームを実施可能と判断された場合、「⑤全体計画の策定」に進みます。 調査時におけるポイント 「②建物調査」は、大きく、以下の3点を実施します。(図1−22) 建物構造部の耐震性能・耐久性能の調査 住宅の長寿命化に必要となる住宅性能の調査 設備・間取り・居住性等の調査 まずはじめに、建物の長期使用に不可欠な「 建物構造部の耐震性能・耐久性能の調査」を行います。ここでは、耐震性や劣化具合、屋根や外壁からの雨水浸入の有無など、建物の耐久性に関わる問題点がないかどうか確認します。改修を要すると判断した場合はその改修工事の内容と概算費用を確認します。 次いで「 住宅の長寿命化に必要となる住宅性能の調査」を行います。現状の断熱材などの充填状況やバリアフリーへの配慮など、快適性や安全性に必要な住宅性能を確認します。バリアフリー性能については、現状の居住者等への対応だけでなく、将来の高齢化を考えた準備も含めて検討します。改修を要すると判断される場合は、改修工事および概算費用を確認します。 最後に「 設備・間取り・居住性等の調査」を行います。主に室内の居住性についての確認が中心となりますが、内装や設備等の不具合の確認をはじめ、間取りや仕様などについて住まい手の要望も聞いたうえで概算費用を算出します。 これらを確認したうえで、建物に対する愛着、街並み、景観との調和等の「ソフト面の検討」を加えながら、長寿命化リフォームの意義を説明し、住まい手への提案内容の検討に移ります。企画段階での「事業適否判断」が最も重要 「③長寿命化リフォームに向けての企画」では、「②建物調査」の結果をもとに長期使用の可否を含めて長寿命化リフォームで必要となる改修内容を整理し、概算費用を踏まえて長寿命化リフォーム【仮計画案】を作成します。この仮計画案を基に、「④内容・コスト検討」として、長寿命化リフォームの検討=事業適否判断を行います。(表1−5、1−6) ただし、住まい手の意向を実現するのに、必ずしも長寿命化リフォームが適切でない場合も考えられます。費用が居住者等の予算よりも高くなる場合は、建物の耐久性や住宅性能の向上などを優先し、改修時期や費用の目安を整理して、長寿命化リフォームを1回で実施するか、または段階的に実施するかについて検討し、企画・提案します。 また、性能向上に多額の費用がかかりすぎる場合には、長寿命化リフォームではなく、一般的なリフォームを計画することも考えられますし、コスト面や資産価値等からみて建替えの方が効果が高いと判断された場合は、両者のメリット・デメリットを伝えたうえで建替え(あるいは両者)を提案することも考えられます。 こうして、その住宅ストックに最適なアプローチであること、住まい手に無理のないことが確認できたら、「⑤全体計画の策定(図1−23)」を経て、【第2段階】の「設計・施工」へと移ります。②建物調査④内容・コスト検討③長寿命化リフォームに向けての企画⑤全体計画の策定①ヒアリング

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