「長寿命化リフォーム」の提案 Ⅶ
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30第1章 長寿命化リフォームの概要長寿命化リフォームの3つのステップ 既存住宅の長寿命化リフォームは、図2−9に示すフローに基づいて実施していきます。 長寿命化リフォームの進め方は、大きく3つの段階があります。第1段階が「①ヒアリング、②建物調査、③企画、④内容・コスト検討、⑤長寿命化リフォーム 全体計画の策定」。第2段階が「長寿命化リフォームの設計・施工」。そして、第3段階が「長期利活用計画に基づく維持管理やリフォーム」です。 まず第1段階は、長期使用を意図せずに建設された既存住宅が、長寿命化リフォームに適しているかどうかを判断するステップです。住まい手へのヒアリングの後、インスペクションなどの建物調査を行い、長寿命化リフォームを行って長期に利用していく住宅にできるか、そうではなく、一般的なリフォーム(または建替え、住み替え)に留めておくべきかの検討を行います。 性能・コスト面などから長寿命化リフォームを行うことが妥当であるとされると、第2段階として「長寿命化リフォームの設計・施工」を行います。 そして、長寿命化リフォームが施された住宅となった後、第3段階として「長期利活用計画に基づく維持管理やリフォーム」のステップへと進み、定期的な点検・計画修繕・リフォームを確実に行っていきます。「基本計画」と「長期利活用計画」 長寿命化リフォームを進める際は、「基本計画」と「長期利活用計画」という2つの視点からの検討が重要です。 「基本計画」とは、主に現在の建物を長寿命化リフォームによって、長期使用するためのヒアリング、調査、企画、検討から、実際のリフォーム工事にいたるまでのプロセスを指します。右記の第1〜第2段階に相当し、長寿命化リフォームするまでのプロセスとも言い換えられます。 対して「長期利活用計画」とは、長寿命化リフォームを実施した以降の住宅についてどう利活用していくか、維持管理と併せて検討し、実施していくプロセスといえます(右表の第3段階にあたります)。建物を維持保全していくための維持管理計画のようなハード面に対する計画だけでなく、将来にわたって、誰が、どう使っていくかといった、ソフト面での計画も欠かせません。 似た言葉として、「長期修繕計画」が挙げられます。しかし、長期修繕計画がその建物の住宅性能の維持を目指すハード面のみの計画であるのに対し、「長期利活用計画」はそれら維持管理に加え、建物の将来的な利活用方法までを検討することで、長寿命化した建物をどう運用するかというソフト面の計画も含まれている点が大きく異なります。 なお、長期利活用計画の策定に当たっては、次のような条件を考慮することが必要になります。・定期点検、計画修繕、リフォーム・家族や所有者の変化・交代・住み続ける、売却する、全部または一部を貸すといった資産運用 さらには、相続や転売なども視野に入れ、また、点検・計画修繕・リフォームの結果も含めた住宅履歴情報付きの流通まで、長期利活用計画に基づいて長期使用していくことが大切です。* 各段階の詳細な実施イメージについては、次節から詳細に解説します。2-2 長寿命化リフォームの進め方長寿命化リフォームは、大きく3つのステップに分けて進めていきます

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